Главная » Строительство » Жилому фонду необходим финансовый порядок

Жилому фонду необходим финансовый порядок

НЕОБХОДИМ ОБОСНОВАННЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОДХОД

Жанна Окулова, генеральный директор управляющей компании ООО "Мастер комфорта":

– В условиях проводимой государством реформы жилищно_коммунального комплекса и как следствие изменяющегося законодательства возникает масса вопросов правового характера.

Думаю, в этой связи весьма интересной выглядит идея создания специализированного юридического консультационного пункта для участников рынка и пользователей услуг ЖКХ. В сложившейся ситуации было бы очень удобно жителям, управляющим компаниям и ТСЖ иметь возможность обращения в какойто единый центр для получения компетентной помощи. Для жителей это решение вопросов, связанных с необходимостью в рамках нового Жилищного кодекса нести бремя по управлению их собственностью самостоятельно либо выбирать способ управления посредством управляющих компаний или ТСЖ. Для управляющих компаний, ТСЖ и обслуживающих подрядных организаций это решение вопросов правильного – с точки зрения соблюдения всех установленных законом норм – принятия жилищного фонда в управление и обслуживания.

Кроме того, каждой управляющей компании необходим штатный юрисконсульт. Объясню почему. Управляющая компания – это организация, которая в первую очередь призвана правильно распорядиться средствами жителей, доверивших ей управление своей собственностью. То есть грамотно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, решив при этом в пользу жителей массу вопросов, связанных с объемами поставленных ресурсов, с нормативами расчетов, со сроками их оплаты, с установкой приборов учета. Каждая ресурсоснабжающая организация заинтересована в заключении договора в свою пользу в части завышенных объемов потребления своего продукта, оплаты и установления авансовых платежей, организации общего учета и сбора средств с населения. Очень важно грамотно экономически и юридически обосновать, а самое главное – отстоять при необходимости через суд корректность начислений и своевременность выплат за полученный ресурс.

То же самое касается и подрядных организаций по обслуживанию жилья и текущему ремонту. В нашем случае мы проводим конкурсы по выбору подрядной организации на работу в домах, находящихся в нашем управлении, с целью определения наилучших условий договорных отношений по трем основным критериям: цена, качество и сроки выполнения работ.

Кроме того, есть такой, мягко говоря, неприятный фактор в работе управляющих организаций – недосбор по квартирной плате. В данном случае необходим обоснованный юридический подход по взысканию задолженности с жителей. В нашей компании разработан индивидуальный подход к каждому должнику. Мы идем на такие меры, как заключение с жителями соглашений о рассрочке погашения их задолженности или о поэтапной выплате. Это зависит, конечно же, в первую очередь от возможностей и социального уровня собственников и квартиросъемщиков. Поэтому без грамотного юридического сопровождения в компании не обойтись.

ДОЛЖНИК В ЗАКОНЕ

Станислав Шестаков, адвокат Фонда содействия ТСЖ:

– В сфере жилищно-коммунального хозяйства сталкиваются между собой интересы самых различных субъектов данных правоотношений: собственников жилых и нежилых помещений, товариществ собственников жилья, управляющих организаций, ресурсоснабжающих организаций, органов местного самоуправления. В последнее время возникающие споры все чаще и чаще переносятся их участниками в судебные органы. По одним категориям дел судебная практика незначительна, по другим – вполне обширная и устоявшаяся.

В последнее время, например, возросло количество дел, связанных с использованием общего имущества в домах, выбравших способ управления. Особенно там, где есть муниципальные помещения, сдаваемые в аренду. Члены ТСЖ или управляющие компании зачастую полагают, что они принадлежат общей долевой собственности, следовательно, передача их в аренду возможна только по решению всех собственников.

Очевидно, что с приходом в сферу жилищнокоммунального хозяйства профессионалов (управляющих организаций) увеличится и количество исков к ресурсоснабжающим организациям по поводу предоставления коммунальных услуг.

И все же самой значительной категорией споров были и остаются споры по вопросам внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Что по поводу должников предусмотрено в законодательстве? Есть два варианта развития событий в зависимости от того, является должник собственником или нанимателем. Безусловно, и к одному и к другому можно предъявить исковые требования о взыскании задолженности и неустойки. Кроме того, в отношении гражданина, проживающего на условиях договора социального найма и не вносящего в течение более шести месяцев без уважительных причин плату за жилое помещение и коммунальные услуги, можно предъявить требование о выселении с предоставлением другого жилого помещения.

Практика свидетельствует о том, что как только подается судебный иск, должник сразу находит деньги на оплату, не доводя дела до выселения из квартиры.

Что касается должника-собственника, то тут ситуация сложнее. Возникает два вопроса.

Первый: можно ли обратить взыскание на принадлежащую должнику квартиру в счет погашения задолженности? В принципе, это возможно при наличии определенных условий. Во-первых, сумма задолженности должна быть соразмерна стоимости квартиры. Во-вторых, квартира, на которую обращается взыскание, не должна быть для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данной квартире, единственной пригодной для постоянного проживания.

При наличии данных условий продажа недвижимости осуществляется на торгах. Второй вопрос: возможно ли выселение собственника из квартиры за неуплату жилищнокоммунальных услуг?

В действующем российском законодательстве не предусмотрено подобного основания для выселения собственника жилого помещения. Тем не менее представляется, что в принципе можно воспользоваться нормой, прописанной в ст. 293 Гражданского кодекса РФ, где сформулированы основания и порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение. Среди перечисленных оснований имеется и такое, как систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Данную формулировку можно толковать достаточно широко. В том числе так, что регулярная неуплата по счетам не может не нарушать права и интересы соседей.

Во-первых, на добросовестных плательщиков ложится дополнительное бремя несения расходов, так как услуги ресурсоснабжающих организаций необходимо регулярно оплачивать. Во-вторых, невнесение частью собственников взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может привести к невозможности проведения необходимых ремонтных работ. Естественно, в суде необходимо будет доказывать данные обстоятельства.

Однако право подать иск о прекращении права собственности на квартиру согласно ст. 293 ГК РФ имеет только орган местного самоуправления, а вот ТСЖ или управляющая организация этого делать не может. Представляется, что данную норму все-таки следует толковать расширительно и принимать к производству соответствующие иски от ТСЖ и управляющих организаций. Хотя на сегодняшний день таких прецедентов в Перми не было.