Главная » Строительство » Нянек много. Будет ли дитя ухоженным?

Нянек много. Будет ли дитя ухоженным?

На ниве управления многоквартирными домами в Перми бизнес проявляет энтузиазм

Изрядно износившаяся и неуклюжая баржа с названием "ЖКХ" все уверенней дрейфует в порт реконструкции. Правда, никто не возьмется предсказывать результаты этой реконструкции, как, впрочем, и сроки ее окончания. Специалисты отрасли осторожны в прогнозах и оценках. Наш собеседник – начальник муниципального управления ЖКХ города Перми Екатерина Косогова.

– Екатерина Андреевна, недавно по инициативе вашего управления в одном из пермских изданий опубликован список частных управляющих компаний. Их, оказывается, уже более тридцати. Но вот есть ли среди них организации с опытом, которым можно было бы безоговорочно доверять?

– Во-первых, мы уже сожалеем, что дали опубликовать такой список. Ведь нас могут понять, что мы тем самым рекламируем их и чуть ли не предлагаем собственникам жилья заключать с ними договоры. На самом деле все не так. С руководителями большинства управляющих компаний мы даже не знакомы. Опекать или контролировать их мы не можем, никто нам таких полномочий не давал и не даст. Соответственно, мы не станем советовать: вот с этой организацией работать можно, а с этой – будьте, пожалуйста, осторожны. Список напечатан с целью информирования населения, не более того.

Во-вторых, увеличение количества компаний свидетельствует лишь о появлении интереса к этому сегменту рынка. Это момент положительный. Но надо понимать, что количество не синоним качеству. Что в действительности представляют собой эти компании, покажет время.

Организации с некоторым опытом управления и эксплуатации есть разве что в новостройках. А вот стаж деятельности большинства – год или несколько месяцев. Другое дело, что отдельные компании трансформировались из подрядных организаций.

Соответственно, они уже имеют опыт в обслуживании домов, замене инженерного оборудования и различных видах ремонтных работ. Но содержание многоквартирных домов или ремонт не является проблемой управляющих организаций. Трудности возникают у них, как правило, с заключением договоров, с расчетами за поставки коммунальных услуг, с ресурсосбережением и со сбором платежей от населения.

– Вы не хотите выделять даже те организации, которые были задействованы в известном эксперименте "по искусственному выращиванию" управляющих компаний?

– Нет, эксперимент давно закончен, и мы этим организациям более не помощники. Им помогли научиться плавать, а выплывают они пусть сами. Могу лишь сказать, что все пять компаний работают, ни одна из них не обанкротилась. Более того, они самостоятельно осуществляют перевод многоквартирных домов в управление, напрямую выходят с предложением к собственникам. Конечно, кризисные ситуации у них периодически возникают, где-то уже не раз сменились директора и некоторые специалисты. Кадровый вопрос остается сложным для всех, кто выходит на этот рынок.

– Приватизация квартир пермяками активно продолжается. Ну а насколько активны жители в вопросе выбора способа управления домом?

– В муниципальной собственности сейчас двадцать три процента жилых помещений. Это в основном малоэтажные дома старой постройки, большей частью ветхие, а также общежития. В высотках наша доля неуклонно сокращается, сейчас это 5–10 процентов. Но в управлении муниципалитета находится пока более половины жилищного фонда, а именно четыре с половиной тысячи домов из шести с половиной. Собственники 1600 домов избрали для себя альтернативный способ управления. Только за десять месяцев текущего года жители 861 многоквартирного дома избрали для себя другой способ управления. Мы прогнозируем, что до конца года еще около трехсот домов определятся с выбором.

– Получается, что большинство с выбором пока не определились. Не потому ли, что частных управляющих компаний пока недостаточно, а организовать ТСЖ не всегда целесообразно?

– Это так. Поэтому Госдума РФ продлила срок для принятия решения собственниками жилья. Но вопрос не только в том, что выбирать зачастую не из чего или не из кого. Сама процедура способа управления сложна и очень трудоемка. Например, требуется неоднократно обойти все квартиры для вручения уведомлений, оформления бланков и т. д. А при создании ТСЖ необходимо собрать еще и паспортные данные жильцов и принести их в органы учета. Когда этим добровольно занимаются энтузиасты из числа жителей дома, процедура ускоряется. Но если инициатива исходит от управляющей компании, ей приходится тратить много времени и средств.

– Однако не секрет, что где-то данную процедуру пытаются упростить, сведя все к банальному опросу собственников. – Подобные факты имеются. Но то, что делается вопреки законодательству, легко оспаривается в суде. Поэтому когда мы участвуем в голосовании муниципальной долей, обязательно проверяем наличие всего пакета документов и соответствие их нормативным правилам.

– Помнится, в начале года управляющая компания "Моторостроитель" действовала от лица администрации, пытаясь тем самым изначально вызвать к себе особое доверие…

– Муниципалы не обрадовались такому почину, и руководству компании были сделаны соответствующие замечания. У нас позиция такая: муниципалитет не организует и не предлагает управляющие организации. Мы подключаемся к процессу выбора своей долей только после того, как большинство собственников в конкретном доме определились с выбором.

– Тем не менее муниципалитет как один из собственников вправе, наверное, выходить с инициативой по выбору способа управления?

– Вправе. Однако мы считаем, что в текущий исторический момент такая инициатива не вполне корректна. Хотя бы потому, что мы у себя, в муниципалитете, не можем пока определиться, по каким критериям оценивать деятельность управляющих организаций. Это весьма щепетильный вопрос.

– Высказывается мнение, что для успешной деятельности компании необходимо брать в управление жилые помещения общей площадью один миллион квадратных метров.

– Экспертные оценки различны. Но мое мнение следующее: 50–60 многоквартирных домов – это максимум того, что может освоить компания на первом этапе деятельности. Важно знать каждый дом и наладить постоянные контакты с его обитателями. Директора компании собственники жилья должны знать в лицо, и он тоже обязан знать хотя бы старшего по дому. Без тесной связи и взаимодействия между сторонами эффективное управление невозможно. Кстати, многие недостатки управления муниципальными жилищными службами как раз и связаны с тем, что домов слишком много, контакты с жильцами редки, взаимная ответственность отсутствует. У нас жилищная служба порой курирует до 700 домов, естественно, руки до каждого не доходят. Управляющая компания – это нянька многоквартирным домам. Чем больше "детей" – тем сложнее ими управлять, контроль размывается. Например, такую болезненную проблему, как задолженность по квартплате, можно решить только при личных контактах. Дистанционно здесь договориться не удается.

– Почему, на ваш взгляд, в новостройках нередко создаются управляющие компании, а не ТСЖ?

– Это принципиально разные формы управления. Товарищество по теории права – объединение по интересам людей, которые знают друг друга и понимают, что им делать совместно. У населения тяга к самоуправлению формируется, к сожалению, медленно, поэтому и ТСЖ не растут как грибы после дождя. Дольщики будущего нового дома обыкновенно плохо знают либо совсем не знают друг друга, следовательно, не могут объединиться до вселения в дом. Застройщику в этих условиях предпочтительнее создавать управляющую компанию. Как показывает опыт, там, где ТСЖ создается по инициативе застройщика, впоследствии возникают разного рода коллизии во взаимоотношениях между руководством ТСЖ и новоселами.

– И все-таки собственники жилья из числа рядовых граждан, кажется, начинают вникать во все, что касается управления домом. К этому понуждает современная политика в сфере ЖКХ?

– Да, обстоятельства вынуждают вникать. Хочется надеяться, что число домов, выбравших для себя альтернативный способ управления, в будущем году возрастет как минимум вдвое.