Главная » Строительство » Не так страшны управляющие компании, как их малюют

Не так страшны управляющие компании, как их малюют

Наш ответ соседям из Нижнего Новгорода

БЕЗРАЗЛИЧИЕ К СОБСТВЕННОМУ БУДУЩЕМУ

Общаясь с жильцами многоквартирных домов на тему управления общедомовым имуществом, постоянно наталкиваешься на негативное или безразличное отношение к проводимой реформе ЖКХ. А ведь это наше будущее, так как в руках самих собственников, а не государства с 1 января 2007 года окажется судьба всего того, что окружает наши "домашние крепости". Жилищным кодексом РФ предусмотрено внедрение механизмов управления общим имуществом многоквартирных домов. Это позволит деньги собственников, вопервых, использовать только для своего дома, а не отдавать для ремонта соседнего, во-вторых, экономнее их расходовать. К тому же собственники будут не просто платить за работы по содержанию и ремонту дома управляющей компании, но через своих полномочных представителей контролировать качество выполнения работ, определять их приоритеты, получать регулярные письменные отчеты об израсходованных средствах и так далее.

При соответствующей профессиональной организации качество выполнения работ улучшится, а не ухудшится, как считают некоторые. В частности, Александр Прудник в статье "Реформа ЖКХ как закрепление условности собственности. Мнение соседей из Нижнего Новгорода" ("Деловое Прикамье", № 39 от 6 октября 2006 года) сформулировал четыре вопроса, на которые, по его мнению, "те, кто проводит реформу ЖКХ… находясь в здравом уме" правдиво никогда не ответят. Если коротко, они сводятся к следующим: кто должен заключать договоры со структурами, оказывающими услуги ЖКХ? могут ли от имени жильцов заключать договоры те структуры, которые являются посредниками по предоставлению услуг? где закреплены права граждан на получение компенсации, если услуги ЖКХ полностью или частично не оказываются и в какие сроки предприятия ЖКХ компенсируют гражданам невыполнение соответствующих услуг?

ПРЕТЕНДУЯ НА ЗДРАВЫЙ СМЫСЛ

Располагая нормативно-правовыми документами, действующими в сфере ЖКХ, и претендуя все-таки на здравый смысл, попробуем ответить на поставленные вопросы. Степень правдивости ответов будет соответствовать точности цитирования нормативных актов, на которые мы и будем ссылаться. Многоквартирные дома обслуживают, во-первых, ресурсоснабжающие организации, которые осуществляют продажу коммунальных ресурсов: холодной, горячей воды, электрической энергии, газа, тепла, твердого топлива. Второй участник процесса – исполнители, которые приобретают коммунальные ресурсы и с использованием внутридомового инженерного оборудования предоставляют коммунальные услуги потребителям – третьему участнику, то есть жильцам. Роль исполнителя отводится управляющим компаниям, ТСЖ, жилищным или иным специализированным кооперативам, иным организациям, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы.

Эти определения для краткости представлены в форме свободного пересказа п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года. Можно с полной уверенностью рекомендовать этот документ наряду с ЖК РФ в качестве настольной книги для любознательных жильцов и специалистов по созданию "дымовых завес" на поле жилищнокоммунальной реформы.

КТО ЗАКАЗЫВАЕТ МУЗЫКУ?

Итак, отвечая на первый вопрос, кто от имени жильцов должен заключать договоры, сошлемся на п. 2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому управляющая организация, вступившая в договорные отношения с собственниками помещений многоквартирного дома или органами управления ТСЖ, будет обязана своевременно заключить от имени и по поручению собственников договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями для выполнения взятых на себя обязательств.

В повестку общего собрания собственников помимо утверждения договора управления со всеми предусмотренными п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными условиями мы обязательно включаем пункт о предоставлении нашей компании права на выполнение действий, связанных с процессом передачи, а затем и управления домом, в том числе и заключения договоров. В первый же месяц после передачи дома в управление УК нужно заключить более 14 жизненно необходимых договоров. Мы предлагаем также собственникам выбрать из своего числа полномочных представителей для осуществления контроля за выполнением договора управления, согласования приоритетных направлений деятельности и так далее. При выполнении таких условий отношения между собственниками (потребителями) и управляющей организацией (исполнителем) больше будут напоминать партнерские, а не посреднические, как поименовано автором.

Но если все-таки не нужны собственникам никакие посредники – ни хорошие, ни плохие, то можно выбирать третий способ управления, когда каждый собственник от своего имени заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Отличный, кстати, вариант. Никаких посредников! Если собственники какого-нибудь дома примут такое решение, их практически невозможно будет целиком отключить от подачи коммунальных ресурсов из-за несвоевременной оплаты соответствующих услуг отдельными собственниками.

ПРОЦЕСС ДОЛЖЕН КОНТРОЛИРОВАТЬСЯ РУБЛЕМ

Третий и четвертый вопрос требуют конкретной ссылки на нормативный документ. Их два: в п. 4 и приложении № 1 вышеуказанного постановления № 307 определены "условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность ". Условия изменения платы за выполнение услуг и работ ненадлежащего качества по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов определены соответствующими правилами, утвержденными постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

В этих документах подробно расписаны процедуры учета, регистрации фактов нарушения, даны формулы для расчета изменения размера платы за соответствующие услуги. И вот здесь управляющие компании должны сказать свое слово и сказать его в пользу собственников помещений многоквартирных домов, начиная с грамотного заключения договора с ресурсоснабжающими организациями и осуществляя с помощью приборов учета постоянный контроль за соблюдением нормативных параметров поставляемых ресурсов. Маленький пример. Поставщики электрической и тепловой энергии "любят" включать в договор одним из условий предварительную оплату своих услуг. Невыполнение этого условия и влечет за собой цепную реакцию санкций в отношении ТСЖ и управляющих компаний. Как избежать этого? Не подписывать договоры с применением авансовых платежей. Основание – п. 2 постановления правительства РФ от 4 апреля 2000 года № 294 "Порядок расчетов за электрическую, тепловую энергию, газ", согласно которому правило авансовых платежей не применяется в отношении ТСЖ и управляющих компаний. Но только в том случае, если это условие не прописано в договоре.

В заключение хочется поблагодарить соседей из Нижнего Новгорода за их мнение, которое не оставило равнодушной нашу команду и заставило найти время высказаться публично по действительно важным и часто задаваемым населением вопросам. К тому же эта публикация еще раз доказала, что формированием корпоративной этики, позитивного общественного сознания в отношении управляющих организаций надо заниматься активнее. Тем более именно этот способ управления общим имуществом в подавляющем большинстве случаев выбирают собственники помещений многоквартирных домов в нашем городе.