Главная » Опыт, переходящий в интуицию.

Опыт, переходящий в интуицию

Можно владеть теорией, но не знать подводных камней.

На мой взгляд, при реализации девелоперских проектов существуют два слагаемых успеха: это здоровый, взвешенный консерватизм по типу "семь раз отмерь, один – отрежь" и предпринимательское искусство. Все девелоперские проекты, будь они средние, мелкие или крупные, развиваются по одному алгоритму. Во-первых, это подготовка качественной концепции. Она в значительной мере влияет на результативность. Качественная концепция – это прежде всего детальный анализ, изучение конкретного места с точки зрения транспортных развязок, людских потоков, обеспеченности необходимыми коммуникациями. Такой анализ это целое искусство. Для него необходим достаточный опыт, который должен переходить в интуицию. Подготовка концепции – это, как правило, дорогая работа. Поэтому многие начинают экономить на этой стадии. Я бы не советовал этого делать, потому что вложенная на данном этапе копейка окупится рублем.

По своим объектам мы готовим концепцию сами, для этого есть мощный аналитический отдел. К необходимости его создания мы пришли, когда поняли, что без серьезной аналитики, опыта и наработок достичь желаемых результатов невозможно. "Камская долина" – инвестиционно- строительная компания. До 80–85% наших объемов – это жилищное строительство. В этом сегмент мы как рыба в воде. Понимаем процесс и сам рынок, можем консультировать и прогнозировать ситуацию с точностью до трех лет – плюс-минус 10 процентов. Что касается девелоперских проектов по нежилой недвижимости офисной, торговой и пр., – то она занимает оставшийся объем. На этом направлении мы также накопили значительный опыт. Второй этап – подготовка бизнесплана. Потенциальному инвестору, будь то банк, работающий по схеме проектного финансирования, венчурный фонд или фонд прямых инвестиций, необходимо изложить информацию в том стандарте, который уже устоялся и принят. В бизнесплане должна быть представлена детальная информацияоб инициаторе проекта . Представители ресурсов в первую очередь обращают внимание на опыт инициатора проекта. Если за плечами его 100 реализованных проектов, то инвестор понимает: у застройщика намерения подкреплены весомым опытом. Понятно, никуда не уйдешь сегодня от технико-экономических обоснований. Без обозначения тех же рисков, которые присутствуют в реализации того или иного проекта, и тех мероприятий, которые инициатор проекта планирует реализовать по их устранению.

Например, по одному из наших проектов мы получили недавно заключение-оценку аудиторской компании "Бейкер Тилли" Росаудита. Это повышает значимость бизнес-плана и обоснованность тех данных, которые в нем содержатся. Когда готовится бизнес-план, в нем предусматривается раздел, где представлены предпочтительные источники финансирования. Это может быть проектное финансирование банка, либо получение средств по облигациям с организованного рынка – рублевого или валютного, либо от прямого – стратегического или финансового – инвестора, либо по схеме венчурного финансирования. То есть делаются примерки первого инвестора: какой окажется предпочтительнее. Следующее действие – переговоры с потенциальным инвестором. Если вы начали поиск инвестора, то у вас как минимум должно быть 20–30% собственных средств. Ведь неизбежны затраты на подготовку проектной документации, самого проекта, изыскательские работы. На переговоры с потенциальным инвестором идут, когда уже созданы какие-то активы. Переговоры, как правило, ведутся не с одним потенциальным инвестором, а с двумя-тремя. Если проект настолько привлекателен, что инвесторы должны выстроиться в очередь, тогда можно проводить тендеры, объявлять конкурсы. А дальше – этап финансирования, где очень важно отслеживать целевое использование средств. Если возникают какие-то кредитные обязательства, то по ним необходимо платить в обозначенные сроки. Даже если вы один раз вовремя не заплатили, к вамне будет доверия. После того как объект построен, дается время на частичный возврат средств. Их источником, как правило, являются доходы от сдачи в аренду или продажи. Если говорить о поддержке со стороны властей, то она присутствует, когда есть заинтересованность с их стороны. Допустим, вы строите магазин в жилом комплексе, где население в нем очень нуждается. Только опытный подрядчик может учесть все тонкости такого строительства - от рекламной кампании магазина до того, что лучше вставить простые рамы или окна пвх? В этом случае есть элементы как востребованности, так и социальной значимости. А если к этому добавляется успешный опыт девелопера, то власти, конечно, не станут препятствовать процессу.

Правда, бывает торможение в области движения административных бумаг, разрешительной документации. Но это проза постсоциалистической жизни переходного периода. В западной практике считается нормальным, когда девелоперский проект реализуется в течение 15 лет. При этом строительство ведется в рекордные сроки, скажем в течение года. А 14 лет – это подготовка проекта, поиски инвестора, переговоры, согласования и прочая рутина. Нашей компании 15 лет. Все это время формировалась команда профессионалов. Вопрос формирования опытной команды очень важен. Можно владеть теорией, но не знать подводных камней и получить результат диаметрально противоположный ожидаемому. Одно из конкурентных преимуществ нашей фирмы состоит в том, что у нас многие процессы автоматизированы. Мы стремимся расширять географию. Для нас уже не принципиально, где строить – в Сочи, Самаре или Кирове. На базе "1С" мы создали программное обеспечение, которое дает возможность разрабатывать в деталях инвестиционный проект, а в дальнейшем на каждом этапе в режиме онлайн вести контроль. Над чем мы работаем сейчас? У нас определены финансовые планы, прописана стратегия до 2010 года. Осенью мы первыми в крае выходим на международный рынок – привлекаем денежные средства путем размещения кредитных нот (CLN), вступаем в переговоры с западным инвестором. Мы не боимся быть первыми.