Главная » Проблемы ЖКХ » Если в кране нет воды

Если в кране нет воды

Вместе с летним солнышком в начале июля у множества пермяков остыла или пропала в кранах горячая вода. На массовые возмущения горожан началась массированная пропагандистская компания, в ходе которой жителям указали главных виновников: это, по мнению энергоснабжающих организаций (далее ЭО) и некоторых чиновников, управляющие организации (далее УК), которые скрывают реальное положение дел с оплатой услуг по энергоснабжению – теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение – (далее ЭС) и не перечисляют деньги ЭО. Мы настроились было на трудные поиски секретной информации, но тут же получили приглашение от ООО «Жилищная управляющая компания» на всестороннее обсуждение со всеми ее ведущими специалистами проблемы энергоснабжения. Рассказывает Сергей Любимов, начальник юридического отдела ООО «Жилищная управляющая компания»:

В связи с вступлением в действие с 01.03.2005 г. ЖК РФ в жилищной сфере появились новые отношения. В большинстве случаев собственники многоквартирных домов выбирают третий способ управления своим домом – УК (ст. 161 ЖК РФ). 2006 год ознаменовался массовым выбором УК и заключением договоров управления. Если проанализировать ст. 162 ЖК РФ и нормы ГК РФ, то можно увидеть, что договор управления бывает трех видов (в зависимости от предложения УК и решения собственников):

1. УК является представителем собственников и от их имени и за их счет заключает договоры на выполнение работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг (договор поручения).

2. УК является представителем собственников и от их имени и за их счет заключает договоры на оказание коммунальных услуг, при этом выполняет работы и оказывает услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома (смешанный договор – поручения и подряда).

3. УК является представителем собственников, выполняет работы и оказывает услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома и оказывает коммунальные услуги (смешанный договор – поручения, подряда и оказания коммунальных услуг).

На сегодняшний день сформировалось следующее мнение: УК отвечает за все, даже за те огрехи, которые были допущены до введения ЖК РФ в действие.

Подробно статью 162 ЖК РФ никто не анализирует. В большинстве случаев договоры с собственниками помещений заключены первого вида. То есть УК является представителем собственников, но ЭО рассматривают УК как абонентов (хотя убедительных доводов с анализом законодательства по этому поводу не приводят). Таким образом, считают, что между собственниками и УК заключен договор третьего вида, по которому УК оказывает коммунальные услуги населению. Тогда получается, что УК вынуждены работать с населением по Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307 (далее Правила № 307), и являются исполнителями услуг. Хотя в этих Правилах говорится о том, что УК может быть исполнителем, если у нее есть на то возможности. У большинства УК на сегодняшний день в принципе нет возможности оказывать населению качественные услуги, потому что УК не контролирует это качество (давление, температуру носителя, режим подачи), так как не может влиять на производственные процессы. Вот она, ситуация, и в проблемах с перерывами подачи воды. В большинстве случаев ХВС и ГВС осуществляется через ЦТП, которые находятся в ведении ООО «ПСК», Тут сразу возникает вопрос: почему тогда поставщиком воды для УК является «Новогор»? Но это отдельная тема для разговора. Если ЭО прекращает подачу воды на своих ЦТП (либо ее подогрев), то УК не может вмешаться и включить ее обратно. По Правилам № 307 технологические перерывы в подаче горячей воды не должны превышать 14 дней. На практике же ремонтные работы ЭО затягиваются на месяц и более. Но предупреждать жителей, нести перед ними ответственность, «держать ответ» обязаны УК.

В своих же отношениях с УК ЭО руководствуются своими, отличными от Правил № 307 «Правилами». В частности, методика подсчета поставки тепла с 2008 года стала основываться на Приказе № 105 Госстроя (МДС 41–4.2000) (до этого момента существовали вообще непонятные методики). «Новогор» руководствуется своими Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 167, в которых установлена методика расчета по сечению трубы. УК же предъявляются счета в зависимости от количества проживающих, независимо от того, установлен счетчик в квартире или не установлен (в случае установки общедомового прибора учета по его показаниям).

По правилам ЭО можно работать в следующих случаях:

– с теплоснабжающей организацией – установка на доме пункта управления с приборами учета;

– с «Новогором»:

– без общедомового прибора учета и при отсутствии индивидуальных приборов учета во всех помещениях, тогда было бы возможным начислять населению плату по нормативам;

– с общедомовым прибором учета и установкой во всех помещениях индивидуальных приборов учета.

При применении УК Правил № 307 в этих случаях баланс бы сходился (предъявления ЭО и начисления населению УК). На сегодняшний день у УК возникает следующая ситуация: начисления жителям меньше, чем нам предъявляют ЭО. У нас, например, ежемесячный разрыв по счетам «Новогора» составляет в среднем 250 тыс.. руб.

Кроме этого, УК не может заплатить ЭО всю реально собранную с населения сумму оплаты. С населения мы вынуждены собирать деньги по утвержденному тарифу, скажем 20 руб. с кв. м за тепло. Население оплачивает квитанции в банке (в основном Сбербанк) или на почте, с которыми УК заключает биллинговый договор. По этому документу с суммы платежа снимается 3% за обслуживание. За перечисление со счета УК на счет ЭО снимается с УК еще 1% от суммы. Таким образом, выставляемая сумма сразу же снижается на 4%. То есть вместо 100 руб., полученных от населения, мы реально можем перечислить ЭО лишь 96 руб. Но по этому вопросу ЭО также не хотят вести никаких переговоров.

Расчеты УК полностью открыты. Мы можем показать, сколько сумм начислено населению, сколько собрано. Собираемость в среднем составляет 85%, и УК не может компенсировать эти недостающие 15% авансом. Кстати должником является и сама администрация г. Перми: например, долг по МУ «Жилищная служба Мотовилихинского района» за 2008 год в сумме 246 332 рублей 37 копеек не погашен до сегодняшнего дня и вопрос не решается. А счета ЭО выставляются в стопроцентном объеме. В результате УК вынуждена бывает их оплачивать из средств по другим статьям, например, содержания дома или текущего ремонта. А значит, жителям не оказываются услуги в тех объемах, которые УК должна обеспечивать, и продолжается об- ветшание и разрушение жилого фонда. По теплу есть свой нюанс: ЭО требует оплаты по факту, тогда как УК предъявляет счета населению с разбивкой на 12 месяцев, т. е. 1/12 от годового потребления. Денежные средства за январь-май поступят от населения лишь в августе-октябре. Поэтому управляющая организация «физически» не может оплатить «возникшую задолженность», к примеру, за январь в феврале.

Кроме этого, не учитывается еще и то, что у нас есть льготная категория населения, которой коммунальные услуги оказываются со скид- кой. Данная скидка УК компенсируется Министерством социального развития Пермского края. Задержки же с выплатами составляют более 3 месяцев. Мы, например, не получили деньги за апрель 2009 г.

При отключениях вообще не рассматривается вопрос о правомерности действий ЭО. Для понимания (говорю простым языком, не вдаваясь в технические подробности): Нам предъявили месячное потребление тепла в 1000 Гкал. Нам такое количество не требовалось, реально нам надо 800 Гкал. Мы подписали акт с разногласиями и оплатили, пусть частично, 800 Гкал. ЭО считает нашу задолженность, исходя из 1000 Гкал и полной оплаты. На этом основании ЭО производит отключение за «долги». Это так называемая ситуация «перетопов».

А у пермских властей, в лице контролирующих органов, и у Прокуратуры вместо конструктивизма наблюдается извечное стремление к поиску стрелочника. Хорошо, нашли очередного в лице УК (вопрос «Кто виноват?» решен – наказали УК штрафом, который оплачен опять же деньгами населения, пополнили бюджет). Но куда дальше путь держать? Что делать?

Ситуацию, по моему мнению, можно решить двумя способами.

Первый заключается в том, что ЭО взаимодействуют с УК по тем же Правилам, по которым УК взаимодействуют с населением. В судебной практике наметились некоторые движения в этом направлении, но пока вопросы решаются сложно и очень медленно. У каждого региона свое видение. Например, Федеральный Арбитражный суд Уральского округа придерживается такой позиции, что должны действовать правила, применяемые ЭО. По Саратовской области Высший Арбитражный суд вынес постановление о применении Правил № 307.

Второй способ решения проблемы – сбор платежей с населения самими ЭО напрямую. Так, как это делают сегодня организации, поставляющие электроэнергию и газ. Тогда УК занималась бы своим делом – содержанием жилого фонда, текущими ремонтами и сборами средств для этих целей с населения. С ЭО при их желании возможно заключение агентского договора (во многих регионах так и делают). Правовое пространство одинаково для всех. Но почему-то одни ЭО считают, что можно Правила № 307 применять для работы с населением напрямую, а другие считают, что нет. Может, просто удобнее так считать? Если электроэнергия и газ поставлялись населению напрямую с 1996 года, то поставщикам тепла и воды еще только придется налаживать такую же систему сбора платежей. Это непросто. Проще обвинить УК во всех грехах.

Сегодняшние споры и суды ЭО и УК жителям неинтересны. Населению важно, чтобы система жизнеобеспечения была налажена и функционировала бесперебойно. Помочь в этом естественном желании жителям вполне по силам правительству Пермского края. Есть федеральные Правила. Но и на местном уровне возможно разработать и принять «правила игры», порядок урегулирования разногласий способом издания нормативного акта «Утверждение примерного договора энергоснабжения». В этом документе отразить самые существенные позиции, которые стороны не могли бы изменить по своему усмотрению. «Примерный договор», изданный Правительством Пермского края, смог бы снять самые острые проблемы взаимоотношений УК и ЭО. Не помешало бы вспомнить власти свои обязанности, по которым еще с 1996 года в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (раздел «Договор энергоснабжения») должны быть установлены общедомовые приборы учета. Без наличия таковых отпуск энергоресурсов на объект (дом) запрещается. Но в лучшем случае приборы стоят на ЦТП, а на домах они есть в двух случаях из десяти. Весь перерасход в результате вынуждены оплачивать эти восемь домов. Правительство Москвы, например, разрешает установку общедомового прибора учета только после установки индивидуальных в каждой квартире (это по воде). И имеет в итоге идеальную ситуацию взаимопонимания всех сторон! Возможно, этот пример конструктивизма помог бы и пермским властям, сетевикам и УК найти решение проблемы с горячей водой. По крайней мере, позиция ООО «Жилищная управляющая компания» ясна и прозрачна, предложения высказаны, и к плодотворному сотрудничеству мы всегда готовы!